Co dalej z cenami nieruchomości?

Od kilku lat mamy w Polsce zdecydowaną hossę na rynku nieruchomości. Ale jest to sytuacja nieprzypadkowa, jeżeli weźmiemy pod uwagę czynniki, które na to wpływają: rosnące ceny materiałów budowlanych, coraz słabsza dostępność gruntów, a przede wszystkim duża przewaga popytu nad podażą.

Obecnie jednak mamy historycznie chyba najbardziej burzliwy czas zarówno w polskiej, jak i globalnej gospodarce. Galopująca inflacja, rosnące stopy procentowe, efekty covidowych lockdownów oraz trwająca wojna na Ukrainie i spowodowana przez nią fala migracji. Ceny mieszkań w Polsce są o około 17% droższe niż przed rokiem. W II kwartale 2022 sprzedaż na rynku mieszkaniowym w Polsce zmalała. I to jedyne spadki. Aktualna sytuacja w polskiej gospodarce nie wskazuje na to, że możemy spodziewać się spadków cen mieszkań.

Niestety przez rosnące stopy procentowe oraz zaostrzającą się politykę kredytową banków, zaciągnięcie kredytu hipotecznego na swoje wymarzone „M” jest coraz mniej realne dla zwykłego Kowalskiego. Opierając się na ostatnich raportach Biura Informacji Kredytowej, zauważyć można drastyczny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Dodatkowo, poprzez nową procedurę przeliczania zdolności kredytowej, co powoduje jej ewidentny spadek, duża część obywateli nie będzie mogła pozwolić sobie na zakup wymarzonego mieszkania.

Jednakże, przy szalejącej inflacji zakup nieruchomości jest uznawany jako najbezpieczniejsza z form lokaty kapitału. Czy to jest zatem dobry moment na inwestycję w nieruchomość? Przez wzgląd właśnie na rekordową inflację, drożejące materiały budowlane, ich niską dostępność, wydłużające się procedury administracyjne związane z inwestycjami mieszkaniowymi ceny ofertowe stale rosną, a tendencja ta będzie się wciąż utrzymywać. Mimo, że rynek nieruchomości na wszelkie zmiany gospodarczo-ekonomiczne reaguje ze swoistym opóźnieniem – absolutnie nie można spodziewać się spadków cen nieruchomości. Rynek deweloperski nie będzie w przyszłości tańszy, co poparte jest wieloma analizami ekspertów i analityków.

Prognozować można, że koszt wytworzenia „produktu”, czyli mieszkania, w przedsięwzięciach deweloperskich rozpoczętych jeszcze w 2020 oraz 2021 r. będzie zdecydowanie niższy aniżeli tych, które są w fazie projektowania. Przyszłe projekty to już nowa cena gruntu, nowe ceny materiałów budowlanych, nowe warunki energetyczne, nowe warunki techniczne oraz nowa ustawa deweloperska.

Bardzo prawdopodobne jest pojawienie się na przełomie roku okazji cenowych na rynku wtórnym, gdyż część osób, która zaciągnęła kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi i zdecyduje się na sprzedaż kupionych wcześniej mieszkań – można przeczytać w raporcie Evaluer Index 2022.

Dlatego też, każdy kto chce kupić mieszkanie jeszcze w 2022 roku, powinien obserwować nowe oferty mieszkaniowe. Faktem jest, że wiele osób, które zaciągnęły kredyty w 2021 roku popadło w poważne tarapaty. Raty kredytów w niektórych przypadkach wzrosły dwukrotnie. Stąd przypuszczenie, że jedną z form wyjścia z długu będzie szybka sprzedaż mieszkania w atrakcyjnej cenie. Jednak trzeba też wiedzieć, że Polacy mają dziś mniejsze skłonności do sprzedawania nieruchomości. Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją to główne powody – wynika z danych Unirepo.

Czy mieszkania w 2022 roku będą tańsze? Prognozy ekspertów mówią, że nie, choć dynamika wzrostu ma wyhamować w najbliższych dwóch latach. Mieszkania cieszą się i będą się jeszcze długo cieszyć zainteresowaniem inwestorów. W ostatnim czasie obserwujemy duże zainteresowanie funduszy inwestycyjnych rynkiem mieszkaniowym. Wykupują one całe osiedla, aby sprzedać je później z zyskiem. To powoduje, że mieszkań na rynku zaczyna brakować i są coraz droższe. Warto więc zastanowić się czy to nie jest dobry moment na zakup nieruchomości – z perspektywą niezłego zarobku na niej w przyszłości.

Wspólnik w Qualia Advisory
Cezary Andrzejczyk